La verifica sull’esistenza della lottizzazione abusiva materiale.

Con la sentenza n. 2648 del 14 marzo 2023 il Consiglio di Stato ritorna sulla distinzione tra la lottizzazione abusiva materiale e quella cartolare, per poi chiarire le modalità con le quali debba essere effettuata la verifica circa l’esistenza di una lottizzazione abusiva con opere.

La sentenza ricorda come l’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001 disciplini due diverse ipotesi di lottizzazione abusiva.

La “prima – c.d. materiale – relativa all’inizio della realizzazione di opere che tendano alla trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni, in violazione delle previsioni degli strumenti urbanistici, approvati o adottati, ovvero di quelle stabilite direttamente in leggi statali o regionali, o in assenza dei necessari titoli abilitativi”.

La “seconda – c.d. formale (o cartolare) – che si verifica allorquando, pur non essendo ancora avvenuta una trasformazione lottizzatoria di carattere materiale, se ne sono già realizzati i presupposti con il frazionamento del terreno in lotti e la successiva vendita che, per le specifiche caratteristiche (quali la dimensione dei lotti, la natura del terreno, la destinazione urbanistica, l’ubicazione e la previsione di opere urbanistiche; e per altri elementi riferiti agli acquirenti), evidenzino in modo non equivoco la destinazione ad uso edificatorio”.

In particolare, chiarisce la sentenza, la lottizzazione materiale si realizza quando, da una “visione d’insieme dei lavori, ossia una verifica nel suo complesso dell’attività edilizia realizzata”, si accerti “un illegittimo mutamento della destinazione all’uso del territorio autoritativamente impressa” che può essere riscontrato “anche nei casi in cui le variazioni apportate incidano esclusivamente sulla destinazione d’uso dei manufatti realizzati”.

Conseguentemente, per configurare l’esistenza di una lottizzazione abusiva con opere (materiale) è necessario che la verifica da parte dell’autorità titolare della funzione di pianificazione “circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti [sia] effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, eventualmente anche regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli artt. 31 e ss. D.P.R. n. 380/2001), bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché la conformità ben può mancare anche nei casi in cui, per le singole opere facenti parte della lottizzazione, sia stato rilasciato il permesso di costruire”.

Tommaso Di Nitto