Novazione e simulazione nel contratto di locazione

Con la sentenza n. 22126 del 13 ottobre 2020, la Corte di Cassazione ha affrontato alcune tematiche relative alla novazione e alla simulazione nell’ambito dei rapporti di locazione, temi attuali a causa dell’emergenza sanitaria in corso (soprattutto quello della novazione).

A parere della Suprema Corte, in tema di locazione, non è sufficiente ad integrare la novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie e non ricorrendo gli elementi dell’animus e della causa novandi.

In tema di simulazione del contratto, la Suprema Corte ha escluso che ove il negozio sia stato redatto per iscritto la prova della simulazione possa essere ricavata dal comportamento delle parti e, dunque, anche da prove testimoniali e da presunzioni, imponendosi, viceversa, solo una prova fondata su controdichiarazioni scritte.

Ha aggiunto, ancora, la Corte, richiamando il consolidato orientamento, che è nullo l’accordo dissimulato sul maggior canone, rispetto a quello dichiarato, a prescindere dall’avvenuta registrazione del contratto, in quanto l’accordo trova la sua causa concreta nella finalità di eludere il fisco, ovvero, è contrario a norma imperativa.

Tale nullità dell’accordo simulatorio resta legata, si ripete, alla illiceità dello scopo pratico perseguito ed è certamente ravvisabile anche prima dell’entrata in vigore della legge n. 311/2004 (sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione o, comunque, tesi a costituire diritti di godimento) per contrarietà a norme cardine dell’ordinamento.

Maria Grazia Rulli